Der Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien

Der Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien wird nach § 194 des Baugesetzbuchs definiert und ist für den Laien zunächst etwas verwirrend:
„Der Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Damit ist gemeint, dass es sich bei dem Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien um den Preis handelt, der im „normalen“ Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist. Umgangssprachlich gibt z.B. noch die Bezeichnungen Gemeiner Wert oder Wert für jedermann.
… nach den tatsächlichen Eigenschaften
Das Grundstück, die vorhandene Bausubstanz und deren Nutzung zum Wertermittlungsstichtag (WEST) sind zu beurteilen. Insofern sind beispielsweise der Erschließungszustand (beitragsfrei öder -pflichtig), die Art der Nutzung des Objektes (eigengenutzt oder Rendite-Objekt) und der Freiflächen (Obstwiese oder Garagenhof), das Vorhandensein von Baumängeln und Bauschäden, das Alter des Objektes (Gesamtnutzungsdauer / Restnutzungsdauer), Instandhaltungszustand und Modernisierungszustand, usw. von Bedeutung.
… der sonstigen Beschaffenheit
Alle sonstigen Umstände wie beispielsweise die geometrische Form des Grundstücks, die Grundstücksgröße (Vorderland/Hinterland), die Topographie des Grundstücks (eben oder Hanglage), vorhandener Baumbestand, Tragfähigkeit des Bodens, Bergbaugebiet, Überlandstromleitungen, unterirdische Pipelines, Altlasten im Grundstück usw. sind bei der Wertermittlung zu berücksichtigen.
… und der Lage
Die Lage des Objektes bezogen auf Makrolage, Mikrolage, vorhandene Immissionen und Emissionen, Infrastruktur und Verkehrsanbindungen, Nachbarschaft, usw. ist zu berücksichtigen.
… ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse             Immobilienbewertung Sylt
Objektivität – Neutralität – Weisungsfreiheit, kein Zwangsverkauf, kein Freundschaftspreis, …
… zum Zeitpunkt der Ermittlung
Der Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung ist ein fest zu vereinbarender Wertermittlungsstichtag (WEST), da ein anderer Stichtag auch einen anderen Preis bedeuten kann (Bodenrichtwerte, Baupreisindex, … ). Vergangenheitsbezogene Berechnungen sind hierbei möglich, Berechnungen für Wertermittlungsstichtage die in der Zukunft liegen entsprechen nicht der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB.
… nach den rechtlichen Gegebenheiten
Es sind alle rechtlichen Gegebenheiten wie z.B. Entwicklungszustand des Bodens, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Ortssatzungen, Wasserschutz, Denkmalschutz, Sanierungs- oder Umlegungsgebiet, Einschränkungen aus Grundbucheintragungen (Wegerecht, Wohnrecht, Erbbaugrundstück. … ) in der Wertermittlung zu berücksichtigen.

Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien

Die Verfahren zur Verkehrswertermittlung sind in der ImmoWertV, § 8 (Ermittlung des Verkehrswert) festgelegt.
„Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.“

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