Überblick: Kosten und Bewertungsansatz
Jede Immobilie ist ein Einzelfall. Jedes Gutachten wird individuell erstellt und vollständig auf den konkreten Bewertungsanlass, den Bewertungsstichtag sowie die tatsächlichen rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten des Bewertungsobjekts abgestimmt. Es erfolgt keine Standardisierung, keine Pauschalbewertung und keine automatisierte Ergebnisermittlung. Umfang und Tiefe des Gutachtens ergeben sich ausschließlich aus dem Objekt und dem Anlass der Bewertung.
Die Wertermittlung dient der sachlich richtigen, vollständig hergeleiteten und belastbaren Erfassung des tatsächlichen Verkehrswerts nach den gesetzlichen Vorgaben der ImmoWertV. Ziel ist nicht eine sicherheitsorientierte Bewertung oder eine pauschale Einschätzung, sondern ein methodisch sauber begründeter Wert, der gegenüber Finanzämtern, Gerichten und sonstigen Dritten Bestand hat. Nur ein fachlich korrekt hergeleiteter Verkehrswert ist geeignet, in steuerlichen oder streitigen Verfahren wirksam durchgesetzt zu werden.
In erbschaft- und schenkungsteuerlichen Verfahren kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein, um den zutreffenden Immobilienwert festzustellen oder den niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachzuweisen. In diesen Fällen stellen die Kosten für das Gutachten Nachlassverbindlichkeiten dar. Sie können von der Erbmasse abgezogen werden und mindern damit die steuerliche Bemessungsgrundlage, sofern das Gutachten objektiv erforderlich war und der sachgerechten Wertermittlung gegenüber dem Finanzamt dient. Dadurch wirkt das Gutachten steuerlich doppelt, zum einen durch die korrekte Bewertung der Immobilie, zum anderen durch die Berücksichtigung der Gutachterkosten als abzugsfähige Nachlassverbindlichkeit.
Die Vergütung für Verkehrswertgutachten folgt einer festen und transparenten Honorarsystematik.
Beispielhaft beträgt das Grundhonorar bei einem vorläufigen Verfahrenswert
- von 300.000 = Euro 2.600 Euro netto,
- bei 1.000.000 Euro = 3.500 Euro netto,
- bei 2.000.000 Euro = 4.700 Euro netto
- bei 5.000.000 Euro = 7.900 Euro netto
jeweils zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Zwischenwerte werden interpoliert, die Abrechnung erfolgt centgenau.
Grundlage ist der vorläufige, marktangepasste Verfahrenswert des Bewertungsobjekts gemäß § 6 Abs. 3 ImmoWertV, bezogen auf den unbelasteten Wert zum Wertermittlungsstichtag. Das Honorar orientiert sich damit unmittelbar am wirtschaftlichen Gewicht des Bewertungsgegenstands und nicht an pauschalen Objektarten.
Das Grundhonorar umfasst ein vollständiges Verkehrswertgutachten für eine Bewertungseinheit mit einem Bewertungsstichtag ohne besondere rechtliche oder wirtschaftliche Belastungen. Objektbezogene Besonderheiten wie Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurechte, Baulasten, Denkmalschutz, gewerbliche Nutzung oder besondere Nutzungsarten werden durch klar definierte Zuschläge berücksichtigt. Die vollständige Honorartabelle ist Bestandteil der Beauftragung und wird vor Auftragserteilung offen gelegt.
