Immobiliengutachten: Arten, Einsatzbereiche und Inhalte

Ein Verkehrswertgutachten ist ein wichtiges Instrument, um den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu ermitteln, insbesondere in Fällen von Erbschaften, Schenkungen und Erbstreitigkeiten oder bei komplexen Vermögensübergängen, wo ein genauer Wert der Immobilie erforderlich ist. Hier ist das Verkehrswertgutachten gesetzlich vorgeschrieben und darf von einem Sachverständigen, der von akkreditierter Stelle international nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, wie ich, erstellt werden. Es gibt verschiedene Arten von Immobiliengutachten, aber das Verkehrswertgutachten ist das einzige, das den Anforderungen im Zusammenhang mit Ihrem Vermögen gerecht wird.

Das Gutachten beginnt mit einer Innen- und Außenbesichtigung der Immobilie, um den baulichen Zustand und den allgemeinen Zustand des Grundstücks zu beurteilen. Im Rahmen der Bewertung der Bausubstanz werden auch herkömmliche Bauschäden und Instandhaltungs- und Reparaturbedarf bewertet. Eine detaillierte Beschreibung der Immobilie und des Grundstücks dient dazu, den Zustand der Immobilie und ihre Bewertung zu dokumentieren.

Die Bewertung erfolgt anhand verschiedener Verfahren und Einflussfaktoren, wie z.B. dem Bodenrichtwert und der Marktsituation. In der Regel werden auch Analysen des Marktes und aller relevanten Behörden durchgeführt. Ein Verkehrswertgutachten beinhaltet auch eine Ermittlung des aktuellen, marktüblichen Verkehrswertes der Immobilie. Dabei werden auch die Veränderungen der Marktsituation und der Wertentwicklung der Immobilie berücksichtigt.

In einigen Fällen ist ein Bauschadengutachten erforderlich, um komplexe Schäden oder aufwändigen Instandhaltungsstau zu bewerten. Hierfür wird ein spezialisierter Fachmann beauftragt, der den Schaden bewertet und eine Empfehlung zur Instandsetzung gibt.

Die Bearbeitungszeit für ein Verkehrswertgutachten variiert je nach Komplexität der Immobilie und beträgt durchschnittlich 2-3 Monate nach Vorliegen aller notwendigen Unterlagen. Es sei darauf hingewiesen, dass bestimmte Leistungen, wie z.B. die Funktionsprüfung technischer Anlagen oder die Nachforschung zu Baugrund und möglichen Altlasten, nicht im Gutachten enthalten sind. Diese Leistungen müssen separat beauftragt werden.

Ein Immobilien Schiedsgutachten ist ein schriftliches Gutachten, das von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt wird. Dieses Gutachten dient der Klärung von Fragen rund um den Wert und Zustand von Immobilien, insbesondere bei Konflikten zwischen den Parteien wie beispielsweise bei Scheidungen, Erbstreitigkeiten oder auch bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.

Die Beauftragung eines Schiedsgutachtens ist in vielen Fällen sinnvoll, da es den Parteien in der Regel eine kosten- und zeitintensive gerichtliche Auseinandersetzung erspart. Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung müsste jeder der beiden Parteien einen eigenen Sachverständigen beauftragen, was nicht nur teuer ist, sondern auch zu unterschiedlichen Ergebnissen führen kann. Durch die Beauftragung eines gemeinsamen Sachverständigen, der das Immobilien Schiedsgutachten erstellt, sollen diese Risiken minimiert werden. Die Kosten für das Schiedsgutachten werden in der Regel von beiden Parteien getragen.

Die rechtliche Grundlage für das Immobilien Schiedsgutachten findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), genauer gesagt in den Paragraphen 317 bis 319.

Gemäß §317 Abs. 1 und 2 BGB ist die Bestimmung der Leistung einem Dritten überlassen, so ist im Zweifel anzunehmen, dass sie nach billigem Ermessen zu treffen ist. Das bedeutet, dass der Schiedsgutachter einen Ermessensspielraum hat und die Bestimmung des Wertes nach billigem Ermessen erfolgen soll. Der Sachverständige muss bei der Bewertung daher sowohl die Interessen beider Parteien als auch das in vergleichbaren Fällen Übliche berücksichtigen.

Soll die Bestimmung der Leistung durch mehrere Dritte erfolgen, so ist im Zweifel die Übereinstimmung aller erforderlich. Soll eine Summe bestimmt werden, so ist im Zweifel die Durchschnittssumme maßgebend.

Gemäß § 318 Abs. 1 und 2 BGB erfolgt die Bestimmung der Leistung durch Erklärung gegenüber einem der Vertragschließenden. Dies bedeutet, dass der Schiedsgutachter das Gutachten in der Regel an eine der Parteien übergibt, welche das Gutachten dann dem anderen Vertragspartner übermittelt.

Die Anfechtung der getroffenen Bestimmung wegen Irrtums, Drohung oder arglistiger Täuschung steht nur den Vertragschließenden zu; Anfechtungsgegner ist der andere Teil. Die Anfechtung muss unverzüglich erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat. Sie ist ausgeschlossen, wenn 30 Jahre nach Erstellung des Immobilien Schiedsgutachten verstrichen sind, nachdem die Bestimmung getroffen worden ist.

Ist die getroffene Bestimmung offenbar unbillig, so ist die Bestimmung für die Vertragsparteien nicht verbindlich gemäß § 319 Abs. 1 und 2 BGB. In diesem Fall erfolgt die Bestimmung durch Urteil. Die Bestimmung durch den Schiedsgutachter ist unwirksam, wenn der Dritte die Bestimmung nicht treffen kann oder will oder wenn er sie verzögert.

Es ist also wichtig, dass das Immobilien Schiedsgutachten objektiv und unparteilich ist, damit es rechtswirksam und verbindlich für die Parteien ist. Der Schiedsgutachter muss somit neutral bleiben und darf keine Interessenvertretung für eine Partei übernehmen. Das Immobilien Schiedsgutachten muss eine klare Darstellung der Fakten und eine nachvollziehbare Begründung für das Ergebnis enthalten.