Ursprünglich als Fertighaus in den siebziger Jahren errichtet, hat sich das Gebäude im Laufe der Zeit durch diverse Erweiterungen und Aufstockungen verändert. In einem umfassenden Bewertungsprozess stand man vor der anspruchsvollen Aufgabe, die ursprüngliche Bausubstanz zu analysieren und zu bewerten. Es galt, sorgfältig zu prüfen, ob die bestehende Konstruktion langfristig tragfähig ist und welche Maßnahmen ergriffen werden sollten. Dabei stellte sich die zentrale Frage, ob ein kompletter Abriss des Gebäudes wirtschaftlich und praktisch sinnvoller wäre oder ob es lohnenswert sei, eine gründliche Sanierung der ursprünglichen Fertigbauweise vorzunehmen. Die Entscheidung hing maßgeblich von der Stabilität der Kernstruktur, den finanziellen Aspekten und den zukünftigen Nutzungsanforderungen ab.
Referenzen
Gewerbeimmobilie mit Ladenlokal
Das Ladenlokal, errichtet in den 1950er Jahren, befand sich in einem Gebiet, das überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wurde. Die Bausubstanz zeigte altersbedingte Abnutzungen und benötigte Modernisierungen, um den damaligen Standards gerecht zu werden. Aufgrund der bestehenden baulichen Gegebenheiten und technischen Mängel wurde erwartet, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie in den kommenden Jahren signifikant sinken würde. Es bestanden technische Schwierigkeiten sowie rechtliche Rahmenbedingungen und nachbarschaftliche Strukturen, die einen vollständigen Abriss und Neubau an dieser Stelle damals verhinderten. Eine mögliche Drittverwendung des Objekts konnte in Betracht gezogen werden, indem eine umfassende Modernisierung erfolgte, um den Wert und die Attraktivität der Immobilie zu steigern. Für die steuerliche Bewertung sollte eine detaillierte Marktwertanalyse durchgeführt werden, die sowohl den damaligen Zustand als auch das Potenzial für künftige Nutzungsformen berücksichtigte. Dabei sollten die daraus resultierenden Investitionen und deren Auswirkungen auf den Gesamtwert der Immobilie mit einbezogen werden.
Einkaufszentrum
Das betreffende Immobilienprojekt umfasst ein umfassend konzipiertes Einkaufszentrum, das eine Vielzahl von Nutzungsmöglichkeiten integriert. Die Anlage beherbergt diverse Ladengeschäfte und Restaurants, die eine breite Palette von Waren und gastronomischen Angeboten bereitstellen, sowie moderne Büroflächen, die eine attraktive Umgebung für Unternehmen bieten. Zusätzlich umfasst das Projekt eine Tiefgarage, die den Besuchern und Mitarbeitern eine bequeme Parkmöglichkeit bietet, sowie einen Wohnbereich im hinteren Bereich des Komplexes, der zusätzlichen Wohnraum schafft. Ein herausragendes Merkmal dieses Neubaus ist seine Ausrichtung auf hochmoderne Standards, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz und nachhaltige Bauweise. Die Nutzung der neuesten energetischen Maßnahmen zeigt sich in der Implementierung von Technologien und Systemen, die den Energieverbrauch minimieren und einen umweltfreundlichen Betrieb des gesamten Komplexes gewährleisten. Nach Abschluss der Mängelbeseitigung, die im Rahmen dieses Projekts erforderlich war, wird eine Neubewertung der Immobilie angestrebt. Diese Bewertung ist von entscheidender Bedeutung, um den aktuellen Verkehrswert der Immobilie festzulegen. Der Verkehrswert, der den Marktwert der Immobilie unter den aktuellen Bedingungen widerspiegelt, wird durch verschiedene Faktoren bestimmt, darunter der Zustand des Gebäudes, die Ausstattung, die Lage, der Markttrend und die Nachfrage. Neben der Ermittlung des neuen Verkehrswertes ist es ebenfalls erforderlich, die Höhe der Abschreibungen neu zu bestimmen. Die Abschreibung ist ein steuerlicher Aspekt, der die Wertminderung einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum hinweg aufgrund von altersbedingtem Verschleiß oder Nutzung widerspiegelt. Eine angepasste Bewertung nach Mängelbeseitigung kann dazu führen, dass die Grundlage für die Berechnung der Abschreibungsbeträge aktualisiert wird, was wiederum Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung und die finanziellen Projektionen der Immobilie hat. Insgesamt bietet das Projekt eine faszinierende Mischung aus kommerziellen, gewerblichen und privaten Nutzungsmöglichkeiten in Verbindung mit einem hohen technologischen und umweltfreundlichen Standard. Die fundierte Neubewertung und die Anpassung der Abschreibungen werden dazu beitragen, den wirtschaftlichen und finanziellen Erfolg des Projekts nachhaltig zu sichern.
Bürogebäude
Bewertungsobjekt war ein hochmodernes Büro im Teileigentum im Rheinauhafen von Köln. Die Straße Im Zollhafen verläuft über die Halbinsel „Werthchen“ und führt an den beeindruckenden Kranhäusern vorbei. Im Süden setzt sie sich als Anna-Schneider-Steig fort, bevor sie schließlich zur Agrippinawerft wird. Parallel zur Halbinsel verläuft die Rheinuferstraße B 51 entlang des linken Rheinufers, die in diesem Bereich als Am Leystapel, Holzmarkt, Bayenstraße und Agrippinaufer bekannt ist. Die Severinsbrücke überspannt diese Halbinsel. Der heutige Rheinauhafen hat keine Hafenfunktion mehr, sondern hat sich in ein modernes Wohn- und Gewerbegebiet verwandelt, das 15,4 Hektar Land- und 5,7 Hektar Wasserfläche umfasst. Von den bestehenden Gebäuden werden 51 Prozent für Büros und Dienstleistungen, 31 Prozent für Wohnungen und 18 Prozent für Kunst und Kultur genutzt. Insgesamt sind hier 2200 Arbeitsplätze entstanden, und etwa 1.500 Personen leben auf dem insgesamt 235.000 m² großen Areal.
Villa
Die Villa wurde ursprünglich als Wohnsitz für den Unternehmer Wilhelm Joseph Peters (1867–1950) errichtet, der Teilhaber der Bleich- und Appreturanstalt W. J. Peters & Cie. GmbH war. In den Jahren 1952/53, zeitgleich mit der Aufnahme diplomatischer Beziehungen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Iran, diente die Villa als Sitz der neu eröffneten iranischen Gesandtschaft, einschließlich der Konsularabteilung, in Bonn, dem damaligen Regierungssitz. Obwohl die Kanzlei der Gesandtschaft bereits bis 1953innerhalb von Rodenkirchen an die Hebbelstraße 6 verlegt wurde, blieb die Villa zunächst der Wohnsitz des iranischen Gesandten und späteren Botschafters, als die Gesandtschaft im Juni 1955 offiziell zur Botschaft aufgewertet wurde. In dieser Zeit war Khalil Esfandiary Bakhtiary der amtierende Gesandte bzw. Botschafter. Er nutzte die Villa 1955 auch, um seine Tochter Soraya und deren Ehemann, den Schah von Persien, Mohammad Reza Pahlavi, zu empfangen. Nachdem die iranische Residenz in der Villa aufgegeben wurde, beherbergte sie ab 1955 das „Deutsche Institut zur Förderung des Industriellen Führungsnachwuchses (DIF)“. Von Ende der 1960er-Jahre bis Anfang der 1980er-Jahre war das Institut hier ansässig, ab 1973 unter dem neuen Namen „Deutsche Vereinigung zur Förderung der Weiterbildung von Führungskräften e.V. (Wuppertaler Kreis)“. Schließlich wurde die Villa am 9. Januar 1990 in die Denkmalliste der Stadt Köln aufgenommen. Die Villa wurde nun zum Zwecke des Ankaufs bewertet, um ihre historische Bedeutung und ihren Wert für potenzielle Käufer zu analysieren.
Bürogebäude
Die Bebauung besteht aus einem 2001 errichteten zweigeschossigem Bürogebäude mit zusätzlichem Staffelgeschoss und Flachdach, das Gebäude ist voll unterkellert und im hinteren Teil abgeböscht, so dass der Keller von dort ebenerdig zugänglich ist. Auf dem zweiten Obergeschoss befinden sich große Dachterrassen.
Industriehalle
Die Gebäude im hinteren Grundstückbereich entsprechen dem baujahrestypischen Massivbaustandard für Industriehallen. Die Gebäudewände dieser Gebäude weisen an verschiedenen Stellen Flächen auf, an welchen provisorisch Mauerwerksteile ergänzt wurden. (siehe Gebäude 6). Teile der Gebäude wurden eher aus praktischen Gesichtspunkten aufgrund der damaligen Nutzung ohne Rücksicht auf die bestehenden Fassaden und die Grundrissstruktur angebaut und aufgestockt . Diese Anbauten entsprechen auch zur Errichtungszeit nicht den anerkannten Regeln der Technik.
Mehrfamilienhaus
Das Mehrfamilienwohnhaus in Köln beherbergt insgesamt 15 Wohneinheiten und wurde im Jahr 1996 als Teil eines Mehrgenerationenwohnprojekts gemeinsam mit dem Nachbarhaus errichtet. Die Wohnungen im Haus Hohenfriedbergstraße 11 befinden sich auf vier Vollgeschossen, einem Staffelgeschoss und verteilen sich auf verschiedene Typen, darunter zwei 1-Zimmer-Apartments mit einer Wohnfläche von ca. 36 m², neun 2-Zimmer-Wohnungen mit ca. 45 bis 48 m² Wohnfläche und vier 3-Zimmer-Wohnungen mit 70,03 bis 73,5 m² Wohnfläche. Neben dem Mehrfamilienwohnhaus beherbergt das Nachbarhaus 22 Eigentumswohnungen mit 2 bis 5 Zimmern. Für beide Objekte wurde ein Bewohnerverein namens „Haus Mobile“ gegründet, der das gemeinschaftliche Leben organisiert. Hierzu gibt es verschiedene Angebote wie eine Gästewohnung für die Besucher der Mieter, einen gemeinschaftlichen Raum im Erdgeschoss, der von den Bewohnern beider Häuser genutzt werden kann, eine Dachterrasse im 5. OG, die über das Treppenhaus im Haus 11 zugänglich ist sowie einen gemeinschaftlichen Gartenzugang im Bereich von Haus 9.
Gastronomie
Die Bebauung besteht aus einer eingeschossigen Bebauung mit Satteldach. Eine Geschossdecke ist nicht vorhanden, das Dachgeschoss nach unten hin offen. Das ursprünglich als Einfamilienhaus erstellte Gebäude hat ein unbekanntes Baujahr und wird wahrscheinlich um 1900 erbaut worden sein. In 1990 erfolgte der Umbau in eine Gaststätte, in der Bewertungseingruppierung als Verpflegungseinrichtungen geführt. Dabei wurde das Gebäude kernsaniert. Im hinteren Außenbereich befindet sich ein Kühlhaus und der Biergarten und Unterstellräume für gastronomisches Zubehör. Im Sommer sind auch die Plätze vor dem Haus mit Tischen und Stühlen versehen. Insgesamt sind 40 Sitzplätze an Tischen im Innenraum und 10 bis 15 Stehplätze an der Theke vorhanden. Der Biergarten umfasst 60 Plätze und weitere 30 Plätze sind vor der Türe auf dem Bürgersteig. Es gibt neben Getränken ein Speisenangebot.
Ladenlokal
Das Bewertungsobjekt ist ein als Schuhgeschäft gewerblich genutztes Ladenlokal mit Lagerfläche. Es ist vermietet an die Firma ARA und integriert eine räumliche Union mit Eigentum übriger Eigentümer in der Eigentümergemeinschaft. Der zu bewertende Eigentumsanteil wird durch den Haupteingang des Geschäftes betreten. Die Eigentumsgrenze ist eine an der Stirnseite mit Spiegeln verkleidete Trennwand.
Wasserburg
Das imposante, unter Denkmalschutz stehende Herrenhaus wurde im Jahr 1463 als Wasserburg errichtet und dient heute als Wohnsitz für mehrere Familien. Das dreigeschossige Gebäude verfügt über eine nachträglich eingezogene Geschossdecke im Erdgeschoss, wo sich einst eine großzügige Eingangshalle für Pferdekutschen befand. Vor etwa 350 Jahren wurden rechts und links des Hauses zwei Fachwerkanbauten ergänzt, die später unterkellert wurden. Jede Etage beherbergt jeweils zwei Wohnungen, sodass insgesamt acht Wohneinheiten in dem Haus zur Verfügung stehen.
Aluminiumwerk
Das Aluminiumwerk, das bereits 1814 gegründet wurde, beschäftigt zum Zeitpunkt der Bewertung 220 Mitarbeiter und verfügt über mehrere Strangpresslinien sowie ein Zentrum für mechanische Bearbeitung. Das Schmelzwerk des Werks hat nach Angaben des Auftraggebers eine Kapazität von beeindruckenden 55.000 Tonnen, mit einer jährlichen Eigenproduktion von 26.500 Tonnen an Aluminiumprofilen. Das Werk „Aluminiumwerk Talstraße“ in Lüdenscheid besteht aus insgesamt 33 Gebäuden, die speziell für die Produktion von Aluminiumgussteilen konzipiert wurden. Die Baubeschreibung gibt einen groben Überblick über die Haupt- sowie Nebengebäude des Werks und deren verschiedenen Bereiche und Funktionen. Das Aluminiumwerk ist laut Aussage des Auftraggebers in der Lage, eine Vielzahl von Aluminiumlegierungen zu verarbeiten. Dadurch können unterschiedlichste Anforderungen hinsichtlich Festigkeit, Korrosionsbeständigkeit und Wärmeleitfähigkeit erfüllt werden. Das Gebäude wurde gemäß den spezifischen Anforderungen eines Aluminiumwerks errichtet und besteht aus hochwertigen und feuerfesten Materialien. Die Wände und Decken bieten erhöhten Brandschutz und die Konstruktion wurde unter Sicherheitsvorschriften und Berücksichtigung des Schutzes vor Umwelteinflüssen wie Feuchtigkeit und Temperaturschwankungen durchgeführt, wie bei einem Ortstermin von den Mitarbeitern bestätigt wurde.
Wohn- und Geschäftshaus
Die Gebäude bestehen aus drei miteinander verbundenen Fachwerkhäusern auf einem Grundstück im Sanierungsgebiet der Flensburger Innenstadt. Jedes Gebäude verfügt über zwei Stockwerke und ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Höhe der Gebäude variiert aufgrund unterschiedlicher Deckenhöhen. Das am Fußgängerweg gelegene Gebäude ist das älteste und stammt aus dem Jahr 1609, wie eine Tafel am Haupthaus besagt. Es verfügt über einen Keller und ist das höchste der drei Gebäude. Die beiden hinteren Gebäudeteile sind schmaler, jedoch bilden sie mit dem Vorderhaus eine Flucht entlang der rechten Grundstücksgrenze. Im Jahr 2014 wurde das Erdgeschoss des Vorderhauses in Absprache mit der Denkmalbehörde ausgebaut und zu einer Bankfiliale saniert. Auch die beiden anderen Mietflächen wurden in diesem Jahr saniert und modernisiert, da keine Veränderungen an den historischen Gebäuden vorgenommen wurden. Das Vorderhaus war ursprünglich im 17. Jahrhundert als Wohnhaus für reiche Kaufleute errichtet worden. Der erste hintere Anbau diente vermutlich als Lager für schwere Lasten im Dachgeschoss, während der zweite Anbau wahrscheinlich als Stall genutzt wurde. Aufgrund der ähnlichen Bauweise und Nutzung gehe ich davon aus, dass auch die hinteren Gebäude im 17. Jahrhundert erbaut wurden, obwohl diesbezüglich keine Unterlagen vorliegen. Da der Keller unter dem Vorderhaus zugestellt war, konnten hier keine genauen Messungen durchgeführt werden. Allerdings befinden sich hier die Hausanschlüsse und die Heizungsanlage für alle Gebäudeteile. Aufgrund des Denkmalschutzes und des damit verbundenen Abrissverbots wird die gesamte Bebauung als Schicksalsgemeinschaft gewertet und das Gesamtbaujahr mit 1609 festgesetzt.
Eigentumswohnungen
Das Bewertungsobjekt ist eine zusammengelegte Eigentumswohnung im Haus Kampen mit KFZ-Stellplätzen. Der Haupteingang führt über eine vierstufige Waschbetontreppe zum Reetgedeckten Gebäude, das durch einen Friesenwall eingefriedet ist. Die Wohnung hat eine massive Holztür und besteht aus einer Wohnküche mit 70er-Jahre-Fliesenspiegel und Setzriss, einem Wohnzimmer mit Teppichboden und Setzriss sowie einem Badezimmer mit Wanne und großformatigen marmorierten Wandfliesen. Der Zustand des Reetdachs ist renovierungsbedürftig. Der Anbau ist massiv und hat ein Flachdach.
Reihenendhaus
Das hier vorliegende Objekt ist ein gepflegtes Reihenendhaus aus dem Baujahr 1967 mit einer Wohnfläche von rund 120 Quadratmetern. Das Haus besticht durch seine funktionale Raumaufteilung, welche aus einem geräumigen Wohnzimmer, einer voll ausgestatteten Küche, einem Essbereich, drei Schlafzimmern, einem Badezimmer sowie einem Keller besteht. Die Materialien des Hauses sind hochwertig, die Räume sind gepflegt und zeitlos gestaltet. Zu den besonderen Merkmalen des Hauses zählen die Lage in einer ruhigen Seitenstraße, die funktionale Raumaufteilung sowie die grüne Umgebung in unmittelbarer Nähe. Auch der Keller des Hauses bietet zusätzlichen Stauraum und die Möglichkeit einer alternativen Nutzung.
Einfamilienhaus
Die Bebauung besteht aus einem zweigeschossigen Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss. Das Gebäude ist teilunterkellert und aus dem Baujahr ca. 1890. Das Dach ist ein Satteldach mit Tonziegeln, welches nicht gedämmt ist und älter als 25 Jahre ist. Die Umfassungswände sind gemauert, ohne Wärmedämmung und entsprechen älter als 25 Jahren. Zum Fundament liegen keine Angaben vor. Die Hauseingangstüre ist aus Aluminium mit einfachem Einbruchschutz und älter als 15 Jahre. Außerdem sind straßenseitig Briefkasten und eine Klingelanlage angebracht. Die Treppe im Treppenhaus besteht aus Beton mit Holzhandlauf, während die Kellertreppe massiv aus Stein ohne Handlauf ist. Als Innenwände wurden massive sowie einfache Holzwände versendet, je nach Baujahr im Laufe der Jahre. Die Türen sind aus Holz mit Holzzargen, teilweise mit Glaseinsatz. Die Fenster sind aus Aluminium mit Einfach- und 4 von 13 sind mit Doppelverglasung, älter als 15 Jahre. Die Bodenbeläge im Erdgeschoss liegen auf der Kellerdecke und sind mit verschiedenen Belägen versehen, während im Obergeschoss Holzdielen seit über 25 Jahren vorhanden sind. Es ist keine Heizung vorhanden, die Warmwasserversorgung erfolgt über Durchlauferhitzer. Die Sanitärinstallation ist eine Standardausstattung von 1993 mit Fliesen. Die Elektroinstallation besteht aus wenigen Steckdosen und Lichtauslässen, teilweise nicht mehr ausreichend, teilweise auf Putz, älter als 25 Jahre.
