Gutachtengründe und Anlässe bei Immobilienbewertungen

Im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen werden in Deutschland jedes Jahr zahlreiche Immobilien auf die Nachkommen übertragen. Dabei erhebt der Staat eine Erbschaftsteuer, die auf Basis einer Wertermittlung der betreffenden Immobilie durch das Finanzamt berechnet wird. Wenn Sie einen solchen Steuerbescheid erhalten haben und das Wertgutachten Ihrer Immobilie durch das Finanzamt als zu hoch angesetzt empfinden, können Sie sich wehren.

Denn es gibt hier eine „Escape-Klausel“. Der Gesetzgeber hat im Bewertungsgesetz die Möglichkeit geschaffen, sich durch ein Verkehrswertgutachten zu wehren, um die Steuerbelastung zu senken. Denn ein pauschales Wertgutachten des Finanzamtes führt nur selten zum richtigen Verkehrswert. Ebenso ist dem Gesetzgeber bewusst, dass es sich bei den Immobiliengutachten des Finanzamtes nur um eine pauschale Vorgehensweise handelt. So können durch das steuerliche Bewertungsverfahren Wertsteigerungen bei Grundstücken und betrieblichen Vermögen entstehen, wodurch Überbewertungen von Immobilien durch das Finanzamt nicht ungewöhnlich sind.

Wenn Sie nachweisen können, dass der Verkehrswert Ihrer Immobilie niedriger ist als das Bewertung des Finanzamtes, wird dieser niedrigere Wert angesetzt. Hierfür müssen die Vorschriften des Baugesetzbuches und der Wertermittlungsverordnungen berücksichtigt werden. Es ist also ratsam, sich die Bewertungen des Finanzamtes nicht einfach so gefallen zu lassen und den Verkehrswert durch mich überprüfen zu lassen.

Falls Sie sich dazu entscheiden, ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen, wird hierfür ein Honorar anfallen. Dieses Honorar ist als Nachlassverbindlichkeit vom Erbe abzugsfähig und kann somit steuerlich geltend gemacht werden.

Wenn mehrere Erben hinterlassen werden, entsteht gemäß § 2032 BGB eine Erbengemeinschaft mit dem Tod einer Person. In diesem Fall muss der Nachlass unter den Erben aufgeteilt werden. Hierbei kommt es häufig zu Vermögensgegenständen wie Immobilien, die aufgeteilt werden müssen. Dieser Prozess wird als Erbauseinandersetzung bezeichnet und ist gemäß § 2042 BGB ein vollkommen normaler Vorgang innerhalb des deutschen Erbschaftsrechts.

Ein wesentlicher Bestandteil der Erbauseinandersetzung ist dabei die Wertermittlung der einzelnen Vermögensgegenstände. Bei einer Erbschaft, die aus Immobilien besteht, ist eine Immobilienbewertung in Form eines Verkehrswertgutachtens unabdingbar. Diese Bewertung gibt Auskunft über den aktuellen Marktwert der Immobilie und hilft dabei, eine gerechte Aufteilung innerhalb der Erbengemeinschaft zu gewährleisten.

Sofern die Erbengemeinschaft sich einig ist, kann einer der Erben, mehrere oder alle Erben einem Sachverständigen den Auftrag für ein Immobilien Verkehrswertgutachten erteilen. Hierbei sollten bestimmte Aspekte beachtet werden, um möglichen Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft vorzubeugen. Unter anderem sollten frühzeitig die Erbanteile geklärt werden, um Unklarheiten zu vermeiden. Auch sollte der zeitliche Rahmen für die Wertgutachtenerstellung festgelegt werden, um Verzögerungen zu vermeiden.

Sollte die Erbengemeinschaft allerdings zerstritten sein und eine Einigung nicht möglich sein, kann ein Parteigutachter mit der Wertermittlung beauftragt werden. Hierbei handelt es sich um einen Sachverständigen, der von einem der Erben beauftragt wird und somit dessen Interessen vertritt. Es ist allerdings zu beachten, dass dieser Ansatz zu weiteren Auseinandersetzungen führen und das Verhältnis innerhalb der Erbengemeinschaft belasten kann.

Eine Alternative hierzu ist die Beauftragung eines Schiedsgutachters nach §§ 315 – 319 BGB. Ein Schiedsgutachter bewertet die Immobilie ebenfalls, vertritt jedoch nicht die Interessen eines bestimmten Erben, sondern nimmt eine neutrale Position ein. Die Ergebnisse des Schiedsgutachtens sind für alle Erben bindend und können nicht angefochten werden. Hierdurch kann eine gerichtliche Auseinandersetzung und die damit verbundenen hohen Kosten vermieden werden.

Allerdings ist zu beachten, dass für die bindende Wirkung eines Schiedsgutachtens eine gültige Schiedsgutachtenabrede sowie ein entsprechender Auftrag notwendig sind. Eine Anfechtung vor Gericht wird hierbei vertraglich ausgeschlossen. Ein Sachverständiger kann den Erben bei der Erstellung einer Schiedsgutachtenabrede sowie einem Auftrag für die Immobilien Wertermittlung unterstützen. Sollten jedoch weitere rechtliche Fragen auftreten, ist die Hinzuziehung eines Anwalts empfehlenswert.

Im Falle einer Scheidung kann es zu verschiedenen rechtlichen Fragestellungen im Zusammenhang mit gemeinsamem Eigentum und Vermögen kommen. Besonders in Fällen, in denen eine gemeinsame Immobilie besteht, stellt sich oft die Frage, was die Immobilie wert ist und wie hoch der Zugewinn ist, der im Falle eines Verkaufs oder einer Aufteilung auf die Partner entfällt.

Um diese Fragen zu klären, ist eine genaue Immobilienbewertung notwendig, welche den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Eheschließung sowie zum aktuellen Zeitpunkt ermittelt. Bei einer Scheidung kann ein Verkehrswertgutachten hierbei als verbindliche Grundlage dienen. Als Gutachter für Immobilienbewertung kann ich ein solches Schiedsgutachten für beide Seiten erstellen. Eine genaue Feststellung des Immobilienwerts ist hierbei von höchster Bedeutung, da gerade bei immobilen Vermögenswerten eine falsche Einschätzung einen erheblichen finanziellen Schaden für einen der Partner bedeuten kann. Das Honorar für das Schiedsgutachten ist im Vergleich zu den möglichen finanziellen Auswirkungen gering.

Sind sich die Partner bezüglich des Werts der Immobilie uneinig, kann ein Schiedsgutachten dazu beitragen, den anderen Partner von der eigenen Auffassung zu überzeugen. Auch vor Gericht kann ein Schiedsgutachten als verbindliche Grundlage dienen, um die eigene Position im Konflikt um die Immobilie zu stärken.

Wichtig ist auch, dass im Falle einer Einigung über den Verkauf der Immobilie, ein verbindlicher Kaufpreis festgesetzt wird, welcher späteren Streitigkeiten vorbeugt. Hier kann ein Schiedsgutachten als verbindliche Basis dienen.

Besonders in Fällen, in denen die Partner sich bereits stark zerstritten haben und nicht mehr direkt miteinander kommunizieren, kann ein Schiedsgutachten dazu beitragen, eine gerichtliche Feststellung des Immobilienwerts zu vermeiden und hohe Kosten für Anwälte und Gericht zu sparen.

Um die bindende Wirkung eines Schiedsgutachtens sicherzustellen, ist es jedoch wichtig, dass eine gültige Schiedsgutachtenabrede vorliegt und dass beide Partner sich darauf einigen, mich als unabhängigen Gutachter zu beauftragen. In diesem Fall ersetzt das Schiedsgutachten nach BGB (§§ 315 – 319) das Gericht, und eine spätere Klage vor Gericht wird vertraglich zwischen den Parteien ausgeschlossen. Ein entsprechender Mustervertrag mit einem Auftrag zur Wertermittlung kann von mir bereitgestellt werden.

Oftmals sind Menschen aufgrund von Alter, Krankheit oder Behinderung nicht mehr in der Lage, ihre Angelegenheiten selbstständig zu regeln. In diesem Fall kann eine Betreuung angeordnet werden, bei der ein Betreuer vom Betreuungsgericht bestellt wird, um die Interessen des Betroffenen zu vertreten. Eine der Aufgaben des Betreuers kann es sein, sich um die Vermögensverwaltung des Betroffenen zu kümmern.

Wenn der Betroffene eine Immobilie besitzt, kann es notwendig sein, diese zu verkaufen, um das Vermögen zu liquidieren und es für die Pflege und Betreuung des Betroffenen einzusetzen. Der Verkauf einer Immobilie kann auch notwendig sein, um Schulden zu begleichen oder um den Betroffenen in eine geeignete Wohnform zu transferieren. Eine solche Entscheidung muss im besten Interesse des Betroffenen getroffen werden.

Der Betreuer muss in solchen Fällen einen Antrag beim Betreuungsgericht stellen und seine Entscheidung begründen. Es wird dann überprüft, ob der Verkauf der Immobilie tatsächlich im Interesse des Betroffenen ist. Hierbei ist es wichtig, dass der Verkaufspreis angemessen und marktgerecht ist, um den bestmöglichen Erlös für den Betroffenen zu erzielen.

Um den marktgerechten Wert der Immobilie zu ermitteln, muss ein Verkehrswertgutachten durch einen unabhängigen Gutachter beauftragt werden. Dieser ermittelt dann den Wert der Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt und stellt das Gutachten dem Betreuungsgericht zur Verfügung.

Insgesamt ist der Verkauf von Immobilien im Rahmen der Betreuung notwendig, um das Vermögen des Betroffenen zu sichern und im besten Interesse des Betroffenen zu handeln. Dabei ist es wichtig, dass die Entscheidung des Betreuers sorgfältig begründet ist und der Verkaufspreis dem marktgerechten Wert der Immobilie entspricht.

Wer keine Erben hat oder auf das Vererben seines Hauses verzichten möchte, kann sein Haus auf Rentenbasis verkaufen und darin wohnen bleiben, ohne Miete zahlen zu müssen.

Beim Verkauf eines Hauses auf Rentenbasis erhält der Verkäufer den Kaufpreis in Raten. Die Ratenzahlung kann für einen festgelegten Zeitraum (Zeitrente) oder bis zum Tod des Verkäufers (Leibrente) vereinbart werden. Meistens wird bei einem solchen Verkauf auch ein Wohnrecht vereinbart, das entweder befristet oder unbefristet bis zum Lebensende bestehen kann.

Dieses Modell kann auch weiter ausgebaut werden: Der Verkäufer kann das Haus lebenslang bewohnen und dabei seine Rente verbessern.

Dieses Angebot klingt zu gut, um wahr zu sein. Allerdings ist es absolut transparent und ohne Verpflichtungen gegenüber einem großen und anonymen Unternehmen. Vor Ort gibt es Dienstleister, die alles vollständig offenlegen.

So verkaufen Sie sicher Ihr Haus auf Rentenbasis

Sie verkaufen Ihr Haus auf dem freien Markt und lassen sich ein lebenslanges Wohnrecht und einen Nießbrauch eintragen. Das bedeutet, dass Sie weiterhin im Haus leben und bestimmen können, was mit dem Haus passiert. Sie entscheiden auch, ob Sie die Instandhaltung übernehmen oder ob der Käufer dafür verantwortlich sein soll. Diese Entscheidung ist abhängig davon, wie viel Geld Sie für das Haus erhalten und wofür Sie das Geld verwenden möchten.

Zu Beginn schreibe ich Ihnen ein Verkehrswertgutachten und zeige Ihnen den Wert Ihrer Immobilie. Gleichzeitig berechne ich den Wert des Wohnrechts und des Nießbrauchs sowie den Betrag, der für Instandhaltungsarbeiten vom Kaufpreis abgezogen werden müsste, wenn der Käufer diese übernimmt.

Anschließend sprechen Sie auf Basis der Zahlen mit einem Mitarbeiter der Deutschen Vermögensberatung AG. Er berechnet für Sie die Höhe der lebenslangen Rente, die Sie erhalten, wenn Sie den gesamten Kaufpreis in einer Einmalzahlung in diese Rente investieren. Diese Rente ist staatlich garantiert und absolut sicher. Selbstverständlich müssen Sie nicht den gesamten Verkaufspreis für die Rente investieren.

Träume verwirklichen

Mit dem Verkauf des Hauses auf Rentenbasis können Sie Ihre Träume verwirklichen und Ihre Rente verbessern. Vielleicht haben Sie noch Wünsche, wie eine Weltreise oder eine neue Einrichtung. Durch das Gutachten und den Rentenplan haben Sie einen genaueren Überblick und sehen, was alles machbar ist.

Wenn das Angebot für Sie passt, schließen Sie mit einem mir bekannten Makler einen Maklervertrag ab. Dieser verkauft Ihr Haus nach Ihren Wünschen zum besten Preis.

Sie können in Ihrem Haus wohnen bleiben, haben eine verbesserte Rente und, falls gewünscht, noch Geld übrig für Ihre Wünsche und Träume.

Gerne erläutere ich Ihnen noch einmal ausführlicher die Thematik des Immobilienverkaufs durch Insolvenzverwalter und dessen Bewertung.

Gemäß § 36 Insolvenzordnung gehört der Grund und Boden zur Insolvenzmasse, da das gesamte Vermögen des Schuldners zu berücksichtigen ist. Der Insolvenzverwalter ist somit dazu verpflichtet, den Immobilienbesitz unverzüglich nach dem Berichtstermin zu verwerten, um den Gläubigern eine bestmögliche Befriedigung zu ermöglichen. Hierfür stehen in der Regel das Zwangsversteigerungsverfahren und der freihändige Verkauf zur Verfügung.

Im Falle der Zwangsversteigerung hat der Insolvenzverwalter gemäß § 165 Insolvenzordnung die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung eines unbeweglichen Gegenstandes der Insolvenzmasse zu betreiben, auch wenn an dem Gegenstand ein Absonderungsrecht besteht. Jedoch sind hier hohe Kosten und niedrige Erträge die Folge, weshalb eine Zwangsversteigerung vermieden werden sollte.

Eine weitere Möglichkeit ist der freie Verkauf der Immobilie. Hierfür muss der Insolvenzverwalter jedoch vorab die Zustimmung des Gläubigerausschusses einholen. Eine solche Zustimmung wird in der Regel wenig problematisch sein, da sie eine Mehrung der Insolvenzmasse bedeutet. Es ist jedoch wichtig, diese Zustimmung abzuwarten, um Schadensersatzpflichten zu vermeiden.

Der freie Verkauf stellt jedoch kein Selbstläufer dar, insbesondere wenn es sich um Gewerbeimmobilien handelt. Gewiefte Käufer können hier schnell ein vermeintliches Schnäppchen wittern. Um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen, ist es daher unerlässlich, den genauen Immobilienwert zu kennen.

Ein Immobilienwertgutachten im Insolvenzverfahren ist hierfür der Garant. Dieses Gutachten stellt sicher, dass der Verkaufspreis nicht zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird. Denn eine zu niedrige Bewertung kann dazu führen, dass ein potentiell höherer Verkaufspreis nicht erreicht wird. Eine zu hohe Bewertung kann dagegen den Verkaufsprozess unnötig verzögern oder sogar zum Scheitern bringen.

Zusätzlich sichert sich der Insolvenzverwalter mit einem Immobilienwertgutachten gegenüber den Gläubigern ab. Denn diese hätten in der Regel gerne noch ein bisschen mehr als den Verkaufspreis gesehen. Weiterhin ist das Immobilienwertgutachten auch für potentielle Käufer ein wichtiges Entscheidungskriterium.

Für die Abschreibung von Gebäuden, die der Einkunftserzielung dienen, gelten feste Prozentsätze von 2-4%. Diese unterscheiden sich je nach Nutzungsart, Fertigstellung oder Vertragsabschluss. Diese Sätze sind unabhängig vom Alter und der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes, jedoch besteht die Möglichkeit, in Ausnahmefällen die Abschreibung an die tatsächliche Nutzungsdauer anzupassen, sofern objektive Faktoren vorliegen.

Bei manchen Gebäudeteilen wie Ladeneinbauten, Schaufensteranlagen und Gaststätteneinbauten können die Abschreibungsraten aus den amtlichen AfA-Tabellen entnommen werden. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer von diesen Richtwerten abweicht, müssen jedoch überzeugende Gründe vorgebracht werden. Ähnliches gilt für Mietereinbauten und -umbauten. Unter bestimmten Umständen kann die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden.

Musterhäuser folgen in der Regel den typisierten AfA-Sätzen, aber es muss auch die Nutzungsdauer nach dem Ausscheiden aus dem Betrieb berücksichtigt werden. Für auf fremdem Grund und Boden errichtete Fertighäuser gelten dieselben Regeln. Bei der Schätzung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer werden drei Faktoren berücksichtigt: der technische Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und die rechtlichen Gegebenheiten. Üblicherweise wird von der technischen Nutzungsdauer ausgegangen, es sei denn, es gibt objektive Gründe für eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer, wenn das Gebäude vor dem Ablauf der technischen Nutzungsfrist wirtschaftlich verbraucht ist.

Für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer muss der Zustand des Gebäudes und der Grund dafür, dass am Ende der Nutzungsdauer keine wirtschaftlich sinnvolle Nachfolgenutzung mehr möglich ist, begründet dargestellt werden. Ein Bausubstanzgutachten nach dem ERAB-Verfahren ist nicht zwingend erforderlich, kann aber hilfreich sein. Eine bloße Übernahme der Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten oder eine Verwendung der Modellansätze der ImmoWertV sind für den Nachweis nicht ausreichend. Der Gutachtenzweck muss sich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten und die maßgeblichen Einflussfaktoren zwingend berücksichtigen, einschließlich möglicher Nachfolgenutzungen und deren Auswirkungen auf die Nutzungsdauer. Die Rest- und Gesamtnutzungsdauer der ImmoWertV sind Modellansätze für eine Verkehrswertermittlung und nicht geeignet für den isolierten Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.

Um den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG zu erbringen, ist die Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen erforderlich, die als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert wurden. Im Rahmen des Nachweises muss der Zustand des Gebäudes in seinen die Nutzungsdauer bestimmenden Elementen dargestellt werden, und es ist begründet darzulegen, warum am Ende der geltend gemachten (kürzeren) Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle (anderweitige) Nachfolgenutzung mehr möglich ist und kein Restwert mehr vorhanden ist. Während ein Bausubstanzgutachten nach dem so genannten ERAB-Verfahren nicht unbedingt erforderlich ist, kann es hilfreich sein, um Anhaltspunkte für die Beurteilung des Einzelfalls zu liefern. Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten oder der alleinige Verweis auf die Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer in Verbindung mit dem Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen nach der Anlage 1 und 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung sind nicht ausreichend.

Das Gutachten muss ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer abzielen und die maßgeblichen Determinanten berücksichtigen. Eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes und deren Auswirkungen auf die Nutzungsdauer sind ebenfalls einzubeziehen. Die Restnutzungsdauer und die Gesamtnutzungsdauer nach der ImmoWertV sind keine tatsächliche Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes, sondern Modellansätze, die nur im Gesamtkontext einer Verkehrswertermittlung zu sachgerechten Ergebnissen führen.

Eine isolierte Verwendung dieser Modelle oder Modellansätze für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG ist nicht sachgerecht.

Um die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung von Gebäuden gemäß § 7 Absatz 4 bis 5a des Einkommensteuergesetzes zu ermitteln, muss eine Aufteilung des Kaufpreises beim Grundstückskauf vorgenommen werden. Dies erfordert, dass Grundstück und Gebäude separat ausgewiesen werden. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat entschieden, dass der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen ist (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).

Sollte keine vertragliche Aufteilung des Kaufpreises vorliegen, ist der Gesamtkaufpreis auf jedes Wirtschaftsgut mit seinem Verkehrswert oder Teilwert zu verteilen, wobei der Grundsatz der Einzelbewertung gilt. Dabei ist es nicht zulässig, nur den Grund und Boden zu bewerten und den Wert des Gebäudes aus der Differenz zwischen dem Gesamtkaufpreis und dem Bodenwert abzuleiten. Vielmehr müssen der Boden- und Gebäudewert zuerst separat ermittelt und anschließend die Anschaffungskosten entsprechend dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Boden und das Gebäude aufgeteilt werden.

Das Finanzamt benutzt eigene Arbeitshilfen zur Aufteilung des Kaufpreises. Der Bundesfinanzhof hat jedoch die Schwächen dieser Methode aufgezeigt, da lokale Besonderheiten nicht ausreichend berücksichtigt werden. Obwohl die Finanzverwaltung weiterhin diese Arbeitshilfen benutzen kann, sind sie nun leichter anzufechten. Wenn Zweifel an der Aufteilung des Kaufpreises bestehen, ist es möglich, vor Einschaltung des Finanzgerichts durch Vorlage eines Verkehrswertgutachtens Einwendungen geltend zu machen.

Voraussetzung dafür ist die Vorlage des Verkehrswertgutachtens durch einen öffentlich bestellten oder einen Sachverständigen oder durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Zertifizierungsstelle zertifiziert wurde.

Gerne stehe ich Ihnen für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zur Verfügung, um sicherzustellen, dass Sie die korrekte Aufteilung des Kaufpreises vornehmen.